வில்லங்க சான்றிதழ் - தெரிந்து கொள்வோம் - பகுதி 1

       தமிழகம் முழுவதும் பத்திரப் பதிவு அலுவலகங்கள், கம்ப்யூட்டர் மயமாக்கப்பட்டு, சொத்து விபரங்கள் அனைத்தும் கம்ப்யூட்டரில் பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளன. இவை அனைத்தும்,1987 ஜன. 1க்கு பிறகு பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளன. அதற்கு முந்தைய ஆண்டுகளுக்கு இன்னும் பதிவு செய்யவில்லை.

         சொத்துகள் வாங்கும் போதும், விற்கும் போதும், சம்பந்தப்பட்ட சொத்தில் ஏதும் பிரச்னைகள் உள்ளதா என்பதை அறிய, பத்திரப்பதிவு அலுவலகத்தில், குறிப்பிட்ட சில ஆண்டுகளுக்கு வில்லங்க சான்றிதழ் வாங்கவேண்டும். பொதுவாக பலரும், 30ஆண்டுகள் மற்றும் அதற்கு மேல் தான் வில்லங்க சான்றிதழ் கேட்கின்றனர். பத்திரப்பதிவு அலுவலகங்களில் கம்ப்யூட்டர் பதிவு 1987 க்கு பிறகே உள்ளது. அதற்கு மேல் வேண்டும் என்றால், தேடி கைப்பட எழுதித் தான் சான்றிதழ் தர வேண்டும். அதற்கு கால அவகாசம் தேவைப்படும். இதனால், வில்லங்க சான்றிதழ் பெறுவதில், பொதுமக்களுக்கு சிக்கல் ஏற்படுகிறது. வீடு, நிலம் போன்ற அசையா சொத்துக்கள் வாங்கும் போது, அதற்கு சட்ட ரீதியில், முறையான வழிமுறை என்ன என்பதைப் பலரும் அறிந்திருப்பதில்லை. அரைகுறையாகக் கேள்விப்படும் விபரங்களை வைத்தும், பழக்கமானவர்கள் சொல்கிறார்களே என்பதைக் கருத்தில் கொண்டும் சொத்துக்களை வாங்கி விடுகின்றனர். சொத்து சரியான முறையில் பதிவு செய்யப்படாதபோது உரிமையாளர்கள் பல இன்னல்களுக்கு ஆளாக நேரிடுகிறது. சில சமயம் தமது சொத்துக்களைக் கூட இழக்கும்படி ஆகி விடுகிறது.

நாம் வாங்குகிற சொத்துக்களை உரிய வகையில் பதிவு செய்தல் மிகவும் அவசியம். பொதுமக்களில் பலருக்கு அந்த விழிப்புணர்வு இருப்பதில்லை. பல சொத்துப் பிரச்சினைகளுக்கு இதுவும் ஒரு காரணமாக அமைந்துவிடுகிறது.

EC (Encumbrance Certificate) வில்லங்கச்சான்றிதழ்:

ஒரு குறிப்பிட்ட சொத்தின் பதிவு விவரங்கள் அனைத்தும் இதன் மூலம் நாம் தெரிந்து கொள்ளலாம். அதில் கீழ் கண்ட விவரங்கள் இருக்கும்.

1. சர்வே எண்

2. விற்பவரும் வாங்குபவரும் செய்து கொண்ட ஒப்பந்தம், செய்து கொண்ட தேதி, பதிவு செய்யப்பட்ட தேதி

3. பதிவுத் தன்மை அதாவது Sale Deed, Mortgage Deed, Agreement போன்ற விவரம்

4. சொத்தின் மதிப்பு

5. சொத்தை எழுதிக் கொடுப்பவர் மற்றும் எழுதி வாங்குபவர் பெயர்

6. தொகுதி மற்றும் பக்க எண்

7. பதிவு செய்யப்பட்ட ஆண்டு மற்றும் பதிவு எண்

மேற்கண்ட விவரங்களின் மூலம் ஒரு சொத்து எந்தெந்த வருடம் யாரால் வாங்கப்பட்டிருக்கிறது என்ற முழு விவரங்கள்ம் தெரியும். EC-யை வைத்தே தாய்பத்திரத்தில் இருந்து நாம் யாரிடம் நிலம் வாங்குகிறோமோ அது வரை உள்ள எல்லா பத்திரங்களையும் நாம் சரி பார்த்துக் கொள்ளலாம். மேலும் நாம் வாங்க இருக்கும் சொத்து ஏதேனும் ஒரு வங்கியில் Registered Mortgage(பதிவுசெய்யப்பட்ட அடமானம்) செய்யப்பட்டிருக்கிறதா என்ற விவரமும் இதில் தெரிந்துவிடும். முன்பு, சொத்து சம்பந்தமாக EC-ல் சில தகவல்கள் வர வாய்ப்பில்லை. 

கைப்பட எழுதித்தரப்படும் சான்றிதழ்

1. 01.11.2009-க்கு முன்பு சொத்தின் உரிமையாளர் அந்த சொத்தை விற்பதற்குயாரையாவது Power of attorney-யாக நியமித்து இருந்தால் அது EC-ல் வராது.

Power of attorney-ஐ பதிவு செய்ய புதிய முறையை அரசாங்கம் 01.11.2009-ல் இருந்து அமல்படுத்தியது. அதன்படி Power of attorney பதிவு விவரம் EC-ல்வரும்.

2. சொத்தின் உரிமையாளர் சொத்தை விற்பதற்காக யாரிடமாவது பதிவு செய்யப்படாத ஒப்பந்தம் (Unregistered Agreement) போட்டு இருந்தால் அதுவும் EC-ல்வராது.

3. சொத்தின் உரிமையாளர் சொத்தை விற்பதற்காக யாரிடமாவது பதிவுசெய்யப்படாத அடமானம் (unregistered mortgage) வைத்திருந்தால் அதுவும் EC-ல் வராது.

மேற்கண்ட மூன்று விஷயங்களிலும் நாம் கவனமாக இருக்க வேண்டும். பல மோசடிகள் நடப்பதற்கு இவை மூன்றும் காரணமாகி விடுகிறனது.

EC பெறுவது எப்படி?

சொத்து எந்த சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பதிவு செய்யப்பட்டிருக்கிறதோ அங்கு வில்லங்கச் சான்றிதழுக்கு விண்ணப்பித்து பெறலாம். 01.01.1987-ல் இருந்து தான் Computer மூலம் EC பெற முடியும். அதற்கு முன்பு Manual ECதான்.01.01.1987-ல் இருந்து EC தேவைப்படும் பட்சத்தில் இணைய தளத்தின் மூலமும் விண்ணப்பம் செய்து பெறலாம் இணைய தளத்தின் முகவரிwww.tnreginet.net இந்த வசதி தமிழ் நாட்டில் குறிப்பிட்ட சில இடங்களுக்கு மட்டும் தான் இருக்கிறது. எந்தெந்த இடங்களில் இந்த சேவை இருக்கிறது என்ற விவரம் இணைய தளத்தில் குறிப்பிடப்பட்டிருக்கும் அல்லது சென்னை இராஜாஜி சாலையில் உள்ள அலுவலகத்தில் விண்ணப்பம் செய்து தமிழ்நாட்டில் உள்ள எந்த சொத்திற்கும் EC பெறலாம்.

விண்ணப்பத்தில் விண்ணப்பம் செய்பவரின் பெயர், முகவரி, சொத்து விவரம்மற்றும் கிரையப்பத்திர விவரம் முதலியவைகள் கேட்கப்பட்டிருக்கும்.விண்ணப்பத்தைப் பூர்த்தி செய்து தேவையான கட்டணத்தைச் செலுத்தி விண்ணப்பம்செய்ய வேண்டும். இணைய தளத்தின் மூலம் விண்ணப்பம் செய்பவருக்கு தபால் மூலமோ அல்லது நேரிலோ EC கொடுக்கப்படும். அவ்வாறு கொடுக்கப்படும் போது அதற்குரிய கட்டணங்கள் வசூலிக்கப்படும்.

அதற்கு என்ன செலவாகும்?

பத்து ஆண்டுகளுக்கு என்றால் முதல் ஆண்டிற்கு ரூ.15 ம், பிறகு ஒவ்வொரு ஆண்டிற்கும் ரூ.5 ம் கட்டணமாக வசூலிக்கப்படுகிறது. அத்துடன் விண்ணப்ப கட்டணமாக ரூ.11 வசூலிக்கப்படும்.

கம்ப்யூட்டர் முறையில் எடுத்துதரப்படும் நகல்

பதிவு செய்யப்படாத அதாவது EC-ல் entry வராத, சொத்து சம்பந்தமான நடவடிக்கைகளால் ஏற்படும் விளைவுகள் என்ன?

ஒருவர் தன்னுடைய நிலத்தை விற்பதற்கு மற்றொருவரை Power of Attorney-ஆக 2005-ல் நியமனம் செய்திருந்தார். Power of Attorney-ஆக நியமிக்கப்பட்டவர் சொத்தை விற்பதற்கு காலம் தாழ்த்தவே சொத்தின் உரிமையாளர் அவருக்கு தெரியாமல் Power of Attorney-யை ரத்து செய்துவிட்டார். இதை மறைத்தோ அல்லது தெரியாமலோ Power of Attorney-ஆக நியமிக்கப்பட்டவர் சொத்தை விற்பனை செய்வதற்காக மற்றொருவரிடம் முன் பணம் வாங்கி கிரைய ஒப்பந்தம் (Sale Agreement) செய்து விட்டார். சட்ட ரீதியாக இது செல்லுபடியாகாது. சொத்தின் உரிமையாளர் வேறு ஒருவருக்கு சொத்தை விற்றுவிட்டார். பவர் பத்திரத்தில் இரு வகை உள்ளது. ஒன்று, வெறும் பவர் பத்திரம். இதில், சுவான்தார், பவர் agent க்கு, சொத்தை விற்க அனுமதி கொடுத்து, பின்னால், தனக்கு சொத்தை விற்ற கணக்கை ஒப்படைக்க வேண்டும் என்று எழுதி இருந்தால், சொத்தை வாங்குபவர், இடத்தின் உரிமையாளரிடம், பவர் agent தன் பிளாட் டுக்கு உரிய கிரைய தொகையை செலுத்தி விட்டாரா என்று பார்க்க வேண்டும். அல்லது இன்னொரு வகை, இடத்தின் உரிமையாளர், பவர் பத்திரம் எழுதி கொடுத்து, கிரைய ரசீதும் கொடுத்திருப்பார். அதுவும், பதிவு செய்யப்பட்ட பவர் பத்திரத்திலேயே தற்போது வந்து விடுகிறது. உயில் மட்டும், எழுதி கொடுத்தவரோ அல்லது எழுதி வாங்கியவரோதான் நகல் பெற முடியும். பிற பத்திரங்களுக்கு யார் வேண்டுமானாலும் நகல் வாங்கி கொள்ளலாம். (தொடரும்) நன்றி : பட்டா சிட்டா அடங்கல்